Oturma (sükna) hakkı, bir taşınmazın tamamında ya da belirli bir bölümünde hak sahibine yalnızca konut olarak kullanma yetkisi tanıyan sınırlı ayni haktır. Bu hak, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz; ancak kullanım yetkisini belirli ölçüde sınırlar. Sükna hakkı, özellikle aile içi tasarruflarda, miras planlamasında ve sosyal amaçlı düzenlemelerde sıkça karşımıza çıkar.
Hukuki dayanağını 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu oluşturur. Kanunun intifa ve oturma hakkına ilişkin hükümleri çerçevesinde düzenlenen bu hak, kişiye sıkı sıkıya bağlı olması ve devredilememesi yönüyle dikkat çeker.
Oturma (Sükna) Hakkının Tanımı ve Hukuki Niteliği
Oturma hakkı, hak sahibine bir konutu veya konutun bir bölümünü oturma amacıyla kullanma yetkisi verir. Bu hak:
- Sınırlı ayni haktır,
- Kişiye sıkı sıkıya bağlıdır,
- Devredilemez ve mirasçılara geçmez,
- Tapuya tescil ile kurulur.
Sükna hakkı, intifa hakkının daha dar kapsamlı bir türü olarak kabul edilir. İntifa hakkı taşınmazdan tam yararlanma yetkisi verirken, oturma hakkı yalnızca konut olarak kullanım yetkisi sağlar.
Oturma Hakkı Nasıl Kurulur?
Oturma hakkı üç şekilde kurulabilir:
1. Sözleşme ile Kurulması
Taşınmaz maliki ile hak sahibi arasında resmi şekilde yapılan sözleşme ile kurulur. Noterde düzenleme şeklinde yapılan sözleşmenin tapuya tescil edilmesi gerekir.
2. Vasiyetname ile Kurulması
Miras bırakan, vasiyetname ile belirli bir kişiye oturma hakkı tanıyabilir. Bu durumda vasiyetin yerine getirilmesiyle birlikte tapuya tescil yapılır.
3. Mahkeme Kararı ile Kurulması
Bazı durumlarda mahkeme kararıyla da oturma hakkı tesis edilebilir. Özellikle aile hukuku uyuşmazlıklarında eş lehine sükna hakkı tanınabilir.
Tapuya Tescilin Önemi
Oturma hakkı, taşınmaz üzerinde ayni hak doğurduğu için tapu siciline tescil edilmelidir. Tapuya tescil edilmemiş bir oturma hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
Tapu siciline güven ilkesi gereği, taşınmazı satın alan üçüncü kişiler tapudaki kayıtlara göre işlem yapar. Bu nedenle sükna hakkının resmi şekilde tescili büyük önem taşır.
Oturma Hakkının Kapsamı
Oturma hakkı sahibine yalnızca konut olarak kullanma yetkisi verir. Hak sahibi:
- Taşınmazda bizzat oturabilir,
- Ailesiyle birlikte kullanabilir,
- Ancak taşınmazı kiraya veremez.
Bu yönüyle intifa hakkından ayrılır. İntifa hakkı sahibi taşınmazı kiraya verebilirken, oturma hakkı sahibi yalnızca şahsi kullanım hakkına sahiptir.
Malik ile Oturma Hakkı Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri
Malik:
- Taşınmazın çıplak mülkiyetine sahiptir,
- Taşınmazı satabilir ancak sükna hakkı devam eder,
- Hak sahibinin kullanımına müdahale edemez.
Oturma Hakkı Sahibi:
- Taşınmazı özenle kullanmakla yükümlüdür,
- Olağan bakım giderlerinden sorumludur,
- Taşınmazın değerini azaltacak tasarruflarda bulunamaz.
Büyük onarım giderleri ise kural olarak malike aittir.
Süresi ve Sona Ermesi
Oturma hakkı belirli süreli veya hak sahibinin yaşamı boyunca kurulabilir.
Sona erme halleri şunlardır:
- Sürenin dolması,
- Hak sahibinin ölümü,
- Feragat,
- Taşınmazın yok olması,
- Mahkeme kararı.
Hak sahibinin ölümüyle birlikte oturma hakkı kendiliğinden sona erer ve mirasçılara geçmez.
Oturma Hakkı ile İntifa Hakkı Arasındaki Fark
Oturma hakkı ile intifa hakkı sıklıkla karıştırılır. Aralarındaki temel farklar:
- İntifa hakkı geniş kapsamlı yararlanma yetkisi verir.
- Oturma hakkı yalnızca konut olarak kullanımı kapsar.
- İntifa hakkı kiralama yetkisini içerir.
- Oturma hakkı kiraya verilemez.
Her iki hak da sınırlı ayni hak niteliğindedir ve tapuya tescil ile doğar.
Boşanma ve Aile Hukukunda Oturma Hakkı
Boşanma davalarında aile konutu üzerinde eş lehine oturma hakkı tanınabilir. Mahkeme, özellikle ekonomik olarak zayıf durumda olan eşin korunması amacıyla taşınmaz üzerinde sükna hakkı tesis edebilir.
Aile konutuna ilişkin koruma hükümleri yine 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu kapsamında düzenlenmiştir.
Oturma Hakkına Müdahale ve Dava Yolları
Oturma hakkı sahibinin kullanımına müdahale edilmesi halinde şu davalar açılabilir:
- El atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası
- Tazminat davası
- Tapu kaydının düzeltilmesi davası
Hak sahibinin ayni hakkı ihlal edildiğinde, genel mahkemelerde dava açılır.
Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Oturma Hakkının Devri ve Mirasçılara Geçmesi
Oturma hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlıdır. Bu nedenle:
- Devredilemez,
- Rehnedilemez,
- Mirasçılara geçmez.
Hak sahibinin ölümüyle birlikte hak kendiliğinden sona erer ve tapudan terkin edilir.
Vergisel Boyut
Oturma hakkı tesis edilirken tapu harcı ve bazı vergisel yükümlülükler doğabilir. Özellikle bağış niteliğinde kurulan sükna hakkında veraset ve intikal vergisi gündeme gelebilir.
Bu nedenle işlem öncesinde hukuki ve mali değerlendirme yapılması önemlidir.
Sonuç
Oturma (sükna) hakkı, taşınmaz üzerinde yalnızca konut olarak kullanım yetkisi tanıyan sınırlı ayni bir haktır. Kişiye sıkı sıkıya bağlı olması, devredilememesi ve mirasçılara geçmemesi en belirgin özelliklerindendir.
Tapuya tescil ile kurulan bu hak, özellikle aile içi düzenlemelerde ve miras planlamasında önemli bir araçtır. Ancak kapsamı intifa hakkına göre daha dar olup kiraya verme yetkisi içermez.
Oturma hakkının kurulması, sona ermesi ve ihlali durumlarında açılacak davalar teknik hukuki değerlendirme gerektirir. Bu nedenle hak kaybı yaşanmaması adına sürecin dikkatle yürütülmesi büyük önem taşır.
Bir yanıt yazın